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Qu'est-ce que le syndicat de copropriétaires ?

Rôle, missions, assemblées générales, copropriétaires, vote... qu'est-ce qu'un syndicat de copropriété ?


Introduction

Les ensembles immobiliers, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes et qui sont composés à la fois de parties privatives et de parties communes, sont soumis au régime de la copropriété. La copropriété est réglementée par la loi du 10 juillet 1965 (1) et le décret du 17 mars 1967 (2) modifiés, et fonctionne avec 3 acteurs aux rôles différents :

le syndicat de copropriété composé de l'ensemble des copropriétaires qui se réunissent en assemblée générale

le syndic qui exécute les décisions prises par l'assemblée générale et assure la gestion courante de l'immeuble

le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, qui assiste et contrôle le syndic dans sa gestion, tout au long de l'année.

Le syndicat de copropriétaires est constitué de l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble, sans exception. Aucune formalité n'est nécessaire, de fait, il est doté de la personnalité juridique. Cette collectivité peut donc agir en justice et souscrire des contrats.

Par ailleurs, le syndicat a des droits, des obligations mais également des responsabilités. En effet, chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. Les parties communes, propriétés indivises de l'ensemble des copropriétaires, n'appartiennent pas au syndicat des copropriétaires. Toutefois, ce dernier est chargé de veiller :

à leur conservation ; leur administration ; à la défense des intérêts collectifs des copropriétaires.

La loi Alur du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et urbanisme rénové prévoit l'immatriculation des syndicats de copropriétaires au sein d'un registre national. L'objectif est alors que, progressivement, l'ensemble des copropriétés d'habitation fasse l'objet d'une immatriculation afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés.

Ainsi, les copropriétés de plus de 200 lots devront être immatriculées au plus tard au 31 décembre 2016. Pour les copropriétés de plus de 50 lots, elles ont jusqu'au 31 décembre 2017 pour procéder à cet enregistrement. Quant aux autres, elles disposent d'un délai un peu plus long encore puisqu'elles doivent être immatriculées au plus tard au 31 décembre 2018.

Surtout, si jusqu'alors les modalités de gestion de ce registre n'étaient pas connues, elles viennent de paraître (3). Sont notamment définis les principes d'accès au registre, les personnes qui vont effectuer les déclarations, ainsi que les conditions de consultation des données.


Le rôle du syndicat de copropriétaires

Pour mener à bien ses missions, le syndicat de copropriétaires décide notamment :

du budget prévisionnel annuel : pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote ce budget prévisionnel chaque année ;

des travaux nécessaires au sein de la copropriété ;

des actes d'acquisition ou de vente pour le compte de la copropriété ;

de la souscription d'un prêt bancaire collectif ;

du changement de syndic ;

des modifications éventuelles au règlement de copropriété.



Les assemblées générales

Le syndicat se réunit en assemblée générale au minimum une fois par an, à laquelle sont convoqués systématiquement tous les copropriétaires. Doivent également être présents le syndic de copropriété qui assure le secrétariat de la séance, et un président désigné au début de chaque séance, et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

Les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises lors de ces assemblées au cours d'un vote. Chaque question inscrite à l'ordre du jour fait l'objet d'un vote et chaque copropriétaire, présent ou représenté, peut participer au vote en disposant d'un nombre de voix proportionnel à sa quote-part de parties communes.

Ensuite, les décisions sont exécutées par le syndic de copropriété : l'action du syndicat de copropriétaires s'exerce donc concrètement par son intermédiaire.


Sources : (1) Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (2) Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (3) Décret n°2016-1167 du 26 août 2016 relatif au registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires

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Maitre Alain Besse

Avocat, ancien Inspecteur des Finances publiques et Directeur de la Communication à la Cour des Comptes, Maître Alain BESSE, soucieux d’entretenir un rapport personnalisé de qualité et de confiance avec ses clients, accompagne sociétés et particuliers dans l’intégralité de leurs opérations juridiques courantes (création d’activité, optimisation économique et fiscale, choix d’un régime matrimonial, donations, successions…).